Khi quyết định kí hợp đồng thuê nhà, rất nhiều người có xu hướng vội vàng chỉ vì “nhà đẹp, vị trí tốt, giá hợp lý”. Nhưng chính sự vội vã ấy lại khiến không ít người rơi vào những tình huống dở khóc dở cười, thậm chí là tranh chấp pháp lý kéo dài chỉ vì hợp đồng thuê nhà thiếu chi tiết hoặc mập mờ điều khoản. Việc thuê nhà – đặc biệt tại những khu vực tiềm năng để thuê nhà tại Hải Phòng – đang ngày càng phổ biến, đồng nghĩa với việc rủi ro từ những hợp đồng không chặt chẽ cũng ngày một gia tăng.
Theo số liệu từ một báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), có đến 74% người thuê nhà tại các thành phố lớn, bao gồm Hải Phòng, không hiểu rõ toàn bộ nội dung trong hợp đồng thuê nhà trước khi ký kết. Đây không phải con số mang tính cảnh báo đơn thuần – nó phản ánh thực tế rằng rất nhiều người đang đặt sự an toàn pháp lý và tài chính của bản thân vào tay người khác chỉ vì thiếu kiến thức cơ bản về hợp đồng.
Vậy một hợp đồng thuê nhà đầy đủ, an toàn và đúng luật cần đảm bảo những gì? Dưới đây là 5 điều khoản thường bị bỏ qua – nhưng lại là những yếu tố cốt lõi ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người thuê nhà.
1. Hợp đồng thuê nhà phải có thời hạn thuê và quy định chấm dứt hợp đồng sớm
Một trong những nội dung đầu tiên – và quan trọng nhất – cần được làm rõ trong hợp đồng là thời hạn thuê. Không chỉ đơn giản là “thuê trong 6 tháng hay 1 năm”, mà còn phải có thêm các nội dung chi tiết như:
-
Hợp đồng có được tự động gia hạn không?
-
Nếu hai bên muốn chấm dứt hợp đồng sớm, phải báo trước bao lâu?
-
Trong những trường hợp nào thì bên thuê được chấm dứt mà không bị mất tiền cọc?
Thực tế cho thấy có nhiều trường hợp người thuê đột ngột phải chuyển công tác, hoặc đơn giản là không hài lòng với chất lượng nhà ở sau vài tháng sử dụng. Nếu hợp đồng không có điều khoản chấm dứt sớm rõ ràng, bạn gần như chắc chắn sẽ mất toàn bộ tiền cọc – thậm chí có thể bị yêu cầu bồi thường thêm nếu bên cho thuê quy định vậy.
Luật Nhà ở hiện hành không giới hạn thời gian thuê tối thiểu hay tối đa, nhưng lại quy định rất rõ về quyền và nghĩa vụ hai bên. Do đó, để tránh tranh cãi, bạn cần yêu cầu ghi rõ ràng:
-
Các trường hợp bất khả kháng như thiên tai, bệnh dịch, thay đổi công tác,… có được xem là lý do chính đáng để kết thúc hợp đồng không?
-
Thời hạn thông báo (thường là 30 ngày) có bắt buộc không?
-
Có được nhượng lại hợp đồng cho người thuê khác nếu cần chuyển đi sớm?
2. Hợp đồng thuê nhà phải nêu rõ tiền cọc, tiền thuê và phương thức thanh toán rõ ràng
Vấn đề liên quan đến tiền bạc luôn là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp. Dù thuê nhà với mức giá vài triệu hay vài chục triệu mỗi tháng, việc thỏa thuận tiền đặt cọc và tiền thuê vẫn phải được quy định chi tiết, minh bạch và cụ thể ngay từ đầu.
Tiền đặt cọc phổ biến hiện nay dao động từ 1 đến 3 tháng tiền thuê, tùy theo giá trị căn nhà, vị trí và nội thất đi kèm. Tuy nhiên, có nhiều chủ nhà tự nâng mức cọc lên cao, thậm chí gấp đôi mức trung bình, và nếu bạn không đọc kỹ hợp đồng hoặc thỏa thuận miệng mà không có văn bản xác nhận, bạn hoàn toàn có thể mất trắng khoản này nếu xảy ra xung đột.
Ngoài ra, hợp đồng thuê nhà nên quy định rõ:
-
Ngày thanh toán tiền thuê hàng tháng là ngày bao nhiêu?
-
Nếu trễ hạn, có tính lãi hay phạt không? Mức lãi/phạt là bao nhiêu?
-
Hình thức thanh toán: chuyển khoản hay tiền mặt? Có cung cấp biên lai không?
-
Nếu chuyển khoản, cần ghi rõ số tài khoản, tên người nhận – và lưu lại lịch sử giao dịch để làm bằng chứng khi cần thiết
Người thuê nên yêu cầu cung cấp hợp đồng mẫu trước khi ký để kiểm tra kỹ các khoản mục liên quan đến tiền bạc – bởi một con số sai lệch, hoặc một điều khoản “lơ mơ” có thể khiến bạn mất hàng chục triệu đồng khi kết thúc hợp đồng. Do vậy, đối Mega Leasing, hợp đồng luôn có phần quy định rõ ràng về các khoản phí cũng như cách thức thanh toán.
3. Trách nhiệm bảo trì, sửa chữa và quy định sử dụng tài sản cần có trong hợp đồng thuê nhà
Phần lớn các căn nhà cho thuê hiện nay đều có sẵn nội thất, thiết bị điện và nhiều tiện ích đi kèm. Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà rất ít khi ghi rõ trách nhiệm sửa chữa, bảo trì và sử dụng những thiết bị này như thế nào.
Trên thực tế, không ít người thuê phải trả chi phí sửa máy lạnh, máy nước nóng, thậm chí là thay toàn bộ rèm cửa, chỉ vì “đã dùng nên phải chịu trách nhiệm”. Nhưng điều đáng nói là phần lớn các thiết bị này đã có dấu hiệu hư hỏng từ trước, hoặc là thiết bị cũ, dễ xuống cấp.
Do đó, hợp đồng thuê nhà cần có các nội dung rõ ràng như:
-
Ai là người chịu trách nhiệm sửa chữa khi thiết bị hỏng hóc do hao mòn tự nhiên?
-
Nếu người thuê làm hỏng thiết bị, mức bồi thường có theo bảng giá cụ thể hay do bên cho thuê tự định đoạt?
-
Có cần sự đồng ý của chủ nhà nếu người thuê muốn thay thiết bị khác?
Bên cạnh đó, cần có phụ lục danh sách tài sản đi kèm – tốt nhất nên có hình ảnh, mô tả tình trạng thực tế tại thời điểm bàn giao. Một số người cẩn thận còn quay video toàn bộ căn nhà trước khi nhận bàn giao để tránh rắc rối khi trả nhà.
4. Quy định về tạm trú và các nghĩa vụ pháp lý khác trong hợp đồng thuê nhà
Đây là phần rất thường bị bỏ qua – nhất là với các bạn sinh viên, người lao động ngoại tỉnh hoặc người nước ngoài thuê nhà dài hạn. Theo quy định hiện hành, chủ nhà có nghĩa vụ hỗ trợ người thuê đăng ký tạm trú tại cơ quan công an địa phương hoặc qua cổng dịch vụ công quốc gia. Tuy nhiên, không ít chủ nhà né tránh hoặc từ chối việc này vì lo ngại rắc rối hành chính.
Vì vậy, hợp đồng thuê nhà nên có thêm dòng cam kết như:
-
“Chủ nhà đồng ý và có trách nhiệm hỗ trợ người thuê đăng ký tạm trú hợp pháp”
-
“Trường hợp chủ nhà từ chối thực hiện nghĩa vụ, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không mất cọc”
Ngoài ra, nếu người thuê là người nước ngoài, hợp đồng cần thể hiện rõ thời hạn, mục đích thuê (ở, làm văn phòng,…), đồng thời phải được công chứng/chứng thực theo quy định.
5. Trách nhiệm khi trả nhà và điều kiện bàn giao lại tài sản được đề cập trong hợp đồng thuê nhà
Một trong những rắc rối lớn nhất khi kết thúc hợp đồng thuê nhà là tranh cãi về việc hoàn trả tài sản. Có người bị yêu cầu “trả lại nhà đúng như hiện trạng ban đầu”, có người bị quy trách nhiệm vì làm trầy sàn gỗ, nứt tường, hay làm mất remote máy lạnh.
Hợp đồng thuê nhà cần quy định cụ thể:
-
Khi kết thúc hợp đồng, người thuê có cần dọn dẹp/sơn sửa gì không?
-
Thiết bị nào được xem là “có khấu hao hợp lý” và không tính vào hư hỏng?
-
Sau bao lâu kể từ ngày trả nhà thì chủ nhà phải hoàn trả tiền cọc?
Đặc biệt cần có biên bản trả nhà, nêu rõ các hạng mục đã kiểm tra và xác nhận tình trạng tài sản để tránh tình trạng “trả nhà rồi nhưng vài tuần sau chủ nhà gọi đòi bồi thường”.
Việc bỏ qua những điều tưởng chừng nhỏ nhặt trong hợp đồng thuê nhà có thể khiến bạn đánh đổi bằng cả thời gian, tiền bạc và sự mệt mỏi không cần thiết. Trong bối cảnh thị trường cho thuê tại Hải Phòng ngày càng sôi động, nhất là tại các khu vực tiềm năng để thuê nhà tại Hải Phòng như Lê Chân, Ngô Quyền hay Hồng Bàng, một hợp đồng rõ ràng và đầy đủ là yếu tố tiên quyết để đảm bảo quyền lợi, dù bạn là người đi thuê hay chủ nhà.
